Percorrendo as ruas de Lisboa — ou, aliás, de qualquer grande urbe em Portugal — é difícil não reparar na quantidade absurda de prédios devolutos ou simplesmente desabitados. A constatação torna‑se ainda mais chocante num contexto de crise aguda de acesso à habitação, levando qualquer cidadão a pensar que “aqui podia viver gente”, tal como sugeria o slogan populista, hoje já gasto, apresentado há uns anos pelo Bloco de Esquerda.
Longe de defender soluções de intervenção pura e dura do Estado — como a expropriação ou mecanismos equiparáveis de ocupação administrativa —, é inegável que o problema exige resposta. Ignorá‑lo não é opção.
Importa recordar que a questão dos imóveis devolutos foi expressamente visada em 2019, através do Decreto‑Lei n.º 67/2019, de 21 de maio, que agravou o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) aplicável a prédios devolutos, numa tentativa de combater esta realidade e de desincentivar a especulação imobiliária.
Volvidos seis ou sete anos sobre a entrada em vigor da medida, impõe‑se a pergunta: porque persiste, em números astronómicos, o fenómeno dos imóveis devolutos em Portugal?
O primeiro fator é intuitivo e amplamente reconhecido. O IMI, assente no Valor Patrimonial Tributário (VPT), baseia‑se em critérios frequentemente desatualizados e, no contexto da carga fiscal global existente em Portugal — e sobretudo quando comparado com outros países —, é relativamente baixo. Mesmo com os agravamentos legalmente previstos, o montante de IMI a pagar continua, na maioria dos casos, a compensar a inércia dos proprietários.
Mas o problema não se esgota aqui. Uma análise mais cuidada do Decreto‑Lei revela três fragilidades estruturais:
a) a identificação dos prédios devolutos é da exclusiva responsabilidade dos municípios;
b) o agravamento do IMI apenas se aplica se o município o decidir expressamente;
c) a classificação depende de prova administrativa, como consumos de água e eletricidade ou vistorias municipais.
Na prática, isto traduz‑se em mais um processo burocrático pesado para os municípios, que atrasa — ou inviabiliza — a aplicação efetiva da taxa agravada. Os números falam por si: até 2024, apenas 64 municípios, num universo de mais de 300, aplicavam o IMI agravado. A esmagadora maioria dos prédios devolutos nunca chega sequer a ser formalmente classificada como tal, escapando assim a qualquer penalização fiscal.
Contudo, a razão decisiva é de natureza estrutural. Uma parte significativa destes imóveis não pode ser mobilizada porque se encontra “perdida” em heranças indivisas, inventários judiciais, conflitos familiares ou outros processos que se arrastam por tempo indeterminado. Nestes casos, o IMI agravado não resolve o bloqueio: limita‑se a penalizar indistintamente todos os envolvidos, ainda que possa, é certo, funcionar como fator de pressão para a resolução do impasse.
A isto acresce um regime excessivamente generoso de exceções. Ficam excluídos imóveis em obras, casas de férias, habitações de emigrantes, imóveis em litígio, entre outros. O resultado é um sistema fragmentado, pouco eficaz e com reduzido impacto prático.
Como resolver, então, finalmente, a questão?
Uma primeira solução, intuitiva e coerente com o diagnóstico, passaria pela atualização massiva dos VPT e pela exclusão dos municípios da equação classificativa, substituindo‑a por um mecanismo automático, baseado em dados objetivos de consumos de água e eletricidade. Caberia depois aos interessados o ónus de demonstrar, de forma fundamentada, as razões para a não aplicação da taxa agravada.
Mas sobretudo — e aqui reside o ponto central — o agravamento do IMI é um instrumento acessório, não estrutural. Uma solução com verdadeiro efeito prático exige necessariamente a revisão do regime sucessório, de modo a desbloquear milhares de imóveis cuja utilização está suspensa. A simplificação dos inventários e das partilhas teria, por si só, um impacto imediato muito superior a qualquer agravamento fiscal.
Existe ainda uma dimensão prática frequentemente ignorada: o tratamento fiscal das mais‑valias. Nos imóveis herdados, o valor de aquisição relevante para efeitos de IRS é o VPT à data da morte, quase sempre muito inferior ao valor de mercado. A venda gera, assim, mais‑valias artificiais elevadas, que desencorajam a alienação do imóvel. Uma exclusão — ou, pelo menos, um diferimento — da tributação em sede de IRS seria uma solução eficaz e que deveria ser seriamente ponderada.
Poder‑se‑ia ir mais longe e provocar um verdadeiro abanão estrutural, através da criação de um regime excecional e temporário (limitado a dois ou três anos) que previsse a isenção de tributação das mais‑valias em sede de IRS na venda de imóveis adquiridos por via sucessória, bem como a isenção de IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) na respetiva aquisição, desde que fosse apresentado, no prazo de um ano, um pedido de licenciamento de obras de reabilitação. Um mecanismo deste tipo permitiria alinhar incentivos fiscais com um objetivo claro de política pública — a reabilitação efetiva do edificado e a colocação de imóveis no mercado — evitando benefícios meramente especulativos, já que a falta de apresentação do pedido ou o não início das obras determinaria a caducidade da isenção e a cobrança do IMT nos termos gerais.
Em conclusão, enquanto o debate público se centrar em expropriações, slogans ou agravamentos fiscais de natureza simbólica, o problema persistirá. A solução passa por desatar nós jurídicos, alinhar incentivos fiscais e devolver previsibilidade ao sistema. Sem isso, continuaremos a viver rodeados de casas vazias — num país onde falta, precisamente, habitação.
