O impacto da COVID-19 no mercado imobiliário comercial, análise do FMI

Os confinamentos e as medidas restritivas de contenção e controlo da disseminação do novo coronavírus tiveram um espetro alargado de consequências severas, como a que se observou no setor imobiliário comercial. Prédios de escritórios vazios, diminuição na procura do comércio tradicional (ao contrário da ascensão do e-commerce) e hotéis com dormidas a preços muito baixos. Sinais dos tempos que chamam a atenção para a necessidade do apoio à recuperação de um setor duramente atingido.

Numa análise elaborada pelo Fundo Monetário Internacional (FMI), e recentemente publicada pelo site do Fórum Económico Mundial (WEF), conclui-se que essas tendências podem afetar a estabilidade financeira em geral.

A conexão da estabilidade financeira

O setor imobiliário comercial é de grande dimensão e as suas flutuações de preços tendem a refletir o quadro macrofinanceiro mais amplo, para além de depender em larga escala do financiamento de dívidas.

Em muitas economias, os empréstimos imobiliários comerciais constituem uma parte significativa das carteiras de empréstimos dos bancos. Apesar de os bancos continuarem a ser globalmente os maiores financiadores da dívida deste setor, em algumas áreas, os intermediários financeiros não bancários, como as seguradoras, fundos de pensão ou fundos de investimento, desempenham também um importante papel. Segundo a análise, um embate neste setor virá a pressionar a redução dos preços dos imóveis comerciais, afetando a qualidade do crédito dos tomadores de empréstimos e pesando na balança dos credores.

O risco de uma queda nos preços será maior ao observar-se um grande “desalinhamento dos preços”, ou seja, quando os preços no mercado imobiliário comercial se desviam daqueles definidos pelos fundamentos económicos, ou “valores justos”. Esta recente análise mostra que esse desalinhamento faz aumentar o risco de quebra no crescimento do PIB. Como exemplo, uma queda de 50 pontos-base na taxa de capitalização dentro da sua tendência – uma medida comum de desalinhamento – pode aumentar a curto prazo o risco de crescimento do PIB em 1,4% (em 4 trimestres cumulativamente) e 2,5% a médio prazo (em 12 trimestres cumulativamente).

O peso pesado da COVID-19

A análise reflete o aumento do desalinhamento dos preços, em resultado do impacto da Pandemia. Ao contrário do que tem acontecido no passado, desta vez o desalinhamento não decorre do aumento excessivo de valorização do bem, mas sim de uma queda acentuada nas receitas operacionais e na procura generalizada dos imóveis comerciais.

À medida que a economia ganha impulso, o desalinhamento tende a diminuir. No entanto, o setor irá enfrentar um desafio devido à evolução das preferências e novos comportamentos na sociedade, como o teletrabalho e comércio online. O FMI exemplifica que um aumento permanente de 5% na taxa de desocupação das propriedades comerciais (devido à mudança nas preferências do consumidor e organizações) pode levar em cinco anos a uma queda dos valores de 15%.

Segundo o FMI, é preciso ter em mente que existe uma enorme incerteza quanto às perspetivas para os imóveis comerciais, tornando difícil uma avaliação concreta do desalinhamento dos preços.

Papel dos decisores políticos no combate aos riscos de estabilidade financeira

Taxas baixas e facilidade de financiamento irão ajudar as empresas não financeiras a continuar a ter acesso ao crédito, contribuindo para a recuperação do setor imobiliário comercial. No entanto, se essas condições financeiras acessíveis trouxerem mais risco e contribuírem para o desalinhamento dos preços, os decisores terão de recorrer a medidas de política macro prudencial.

De forma a gerir as vulnerabilidades do setor, pode vir a ser necessário tomar medidas como colocar um limite sobre o valor do empréstimo ou no rácio de cobertura do serviço da dívida. Além disso, os decisores políticos poderiam ampliar o alcance de uma política macro prudencial para cobrir instituições financeiras não bancárias que são cada vez mais importantes nos mercados de financiamento ao setor.

Em conclusão, esta análise considera que para garantir o fortalecimento da Banca será importante recorrer a exercícios de teste de esforço para ajudar na tomada de decisões sobre se o capital adequado foi reservado para cobrir as fragilidades do setor imobiliário comercial.

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