No passado dia nove de julho foi aprovado em reunião de Conselho de Ministros uma série de medidas, no âmbito do programa 'Construir Portugal', destinadas a alterar o regime do arrendamento urbano. Os seus objetivos passam por aumentar a confiança dos proprietários no regime e, consequentemente, aumentar a oferta de habitação em Portugal.
Entre as medidas apresentadas o proprietário (ou senhorio) passará a poder iniciar o processo de resolução do contrato e despejo após dois meses de rendas em atraso, em vez dos atuais três. Adicionalmente, os critérios relacionados com atrasos reiterados tornam-se mais exigentes para o arrendatário, permitindo ao proprietário resolver o contrato após um menor número de incumprimentos num determinado período temporal.
Continuando, destaca-se ainda a eliminação da limitação que restringia a atualização das rendas em novos contratos celebrados para o mesmo imóvel, recuperando-se uma maior liberdade na definição do valor da renda. No que respeita aos contratos anteriores a 1990, é reposto o regime de transição para o NRAU, permitindo, em determinadas situações, a atualização das rendas e a transição dos contratos para um regime não vitalício, sem prejuízo da manutenção de mecanismos especiais de proteção para arrendatários idosos, com deficiência ou com rendimentos mais reduzidos.
A proposta prevê igualmente uma maior flexibilidade nas garantias exigíveis no início do contrato, aumentando o limite de rendas pagas antecipadamente e eliminando os limites legais à caução, que passa a depender da negociação entre as partes (a limitação não fazia qualquer sentido, uma vez que o Imóvel ou respetivo recheio poderá ter um valor superior que justifique um valor de caução superior a duas rendas). Em paralelo, reforça-se a posição do proprietário/senhorio em matéria de renovação contratual, permitindo a oposição à renovação logo no final do primeiro período contratual.
São ainda introduzidas alterações destinadas a acelerar e simplificar os processos de despejo, acompanhadas da criação de um mecanismo público de apoio a agregados em situação de vulnerabilidade habitacional. Por fim, passa a ser admissível que as comunicações entre senhorios e arrendatários sejam efetuadas por via eletrónica, desde que tal seja expressamente acordado entre as partes, reduzindo-se a dependência das notificações postais tradicionais.
As medidas por si só são importantes, mas porventura o que parece mais relevante, é a tomada de consciência de que os problemas habitacionais apenas se resolvem auxiliando a oferta e não a procura.
O proprietário, sempre olhado com desconfiança e como um mero instrumento de prossecução dos fins sociais do Estado, vê-se condicionado por um regime lesivo, que acaba por impedir a colocação do seu património no mercado em condições que justifiquem o risco inerente à sua cedência.
Porventura a alteração mais relevante e premente será sempre a relativa à celeridade dos processos de despejo. Naturalmente, encontrando-se o proprietário devidamente salvaguardado de incumprimentos, irão surgir mais casas no mercado, a rendas mais acessíveis.
Não resolvendo estas medidas os problemas que se colocam aos proprietários, será sempre positiva a tentativa de equilibrar a relação contratual entre o senhorio e o arrendatário. Limitações contratuais impostas a proprietários pelo Estado apenas deturpam a realidade de mercado e retiram imóveis do mercado habitacional.
