Rita Saldanha

No primeiro semestre deste ano, o mercado de investimento imobiliário ainda se encontrava condicionado pela política monetária do Banco Central Europeu. E apesar da atratividade dos diferentes setores, assegurada pelos elevados níveis de procura, só no início de 2025 se deve assistir ao crescimento do mercado de investimento, com os eventuais cortes nas taxas de juro.

Numa análise elaborada pela Worx Real Estate Consultants, fique a par dos destaques dos principais indicadores do mercado imobiliário em Portugal, com as  tendências e previsões para os próximos tempos.

Investimento

No primeiro semestre do ano, o investimento em Imobiliário Comercial (CRE) ascendeu aproximadamente a €660 milhões em Portugal, 10% abaixo do mesmo período em 2023. Este resultado segue a tendência geral na Europa, que assinala um volume de investimento para o mesmo período semelhante ao do ano anterior, reflexo da política monetária restritiva.

De acordo com dados do BNP Paribas, a Europa atraiu um total de 72 mil milhões de euros de investimento em imobiliário comercial e um crescimento de 3% face ao ano anterior.

A hotelaria mantém-se o setor mais procurado para investimento, representando 40% do capital alocado a imobiliário comercial, cerca de 270 milhões de euros. Entre as principais transações do setor, destacam-se a venda do Sofitel Lisboa pela AccorInvest à Extendam, por 75 milhões de euros, e a aquisição do portfólio de hotéis Amazónia pelo Real Hotels Group, numa transação entre os 30 e 40 milhões de euros.

Seguiu-se o setor de escritórios, cujo investimento ascendeu aos 120 milhões de euros, cerca de 20% do capital alocado, impulsionado pela principal transação do setor, a venda da K Tower (Parque das Nações) pela Krest Real Estate Investments à Real IS A.G., por um valor acima dos 70 milhões de euros.

Por outro lado, importa sublinhar o aumento expressivo da procura por ativos alternativos, com especial destaque para as residências de estudantes, que captaram mais de 80 milhões de euros neste semestre.

À semelhança dos principais mercados europeus, as yields prime em Portugal mantêm-se estáveis em todas as classes de ativos desde o final de 2023, por força da política monetária imposta pelos bancos centrais marcada pelas taxas de juro elevadas.

Ainda assim, é expectável uma eventual compressão das yields prime entre o final de 2024 e início de 2025, em virtude do alívio desta política como indicia o recente corte das taxas de juro pelo Banco Central Europeu em junho, ainda que sujeito à evolução da taxa de inflação.

Escritórios

No primeiro semestre de 2024, foram transacionados 127.645 m² de escritórios na Grande Lisboa, distribuídos por 82 operações. Após a quebra acentuada em 2023, este resultado reflete uma recuperação substancial da procura por escritórios, com o volume de absorção neste período a ultrapassar o total assinalado no ano de 2023.

A zona 5 (Parque das Nações) e a zona 3 (Zonas Emergentes) foram as mais procuradas em virtude das três principais operações com ocupações acima dos 15.000 m²: a venda do Wellbe, a ocupação da totalidade do Álvaro Pais 2 e a ocupação de 15.835 m² do Oriente Green Campus.

Contudo, denota-se uma maior apetência da procura por zonas centrais, nomeadamente a zona 1 (Prime CBD) que verificou um aumento substancial do número de negócios neste semestre, face ao período homólogo. No mesmo sentido, a zona 4 (Centro Histórico) continua a assinalar a taxa de disponibilidade mais baixa do mercado, a rondar os 3%.

No primeiro semestre de 2024, o mercado de Lisboa verificou a entrada de 44.420 m² no stock de escritórios, com a conclusão do EDP 2, o edifício Echo do EXEO, o Marquês de Pombal 2 e dois edifícios novos no Taguspark, todos estes ocupados na sua totalidade. Ainda este ano, antecipa-se a conclusão de mais de 90.000 m², sendo que mais de um terço já se encontra arrendado e com os maiores incrementos de área disponível a verificarem-se na zona 2 e na zona 5.

Nos próximos três anos deverão ser concluídos cerca de 11 projetos, representado um acréscimo de 302.064 m², dos quais cerca de 138.800 m² já se encontram em construção.

As rendas prime no mercado de escritórios têm se mantido estáveis em todas a zonas desde o final de 2023, com a zona 1 (Prime CBD) a marcar 28€/m²/mês. Todavia, é possível uma ligeira subida da renda na zona 2 e zona 5 até ao fim do ano com a ocupação de espaços ainda disponíveis em edifícios novos, com conclusão prevista para este ano.

Retalho

A descida da taxa de inflação associada à resiliência do mercado de trabalho e a um ligeiro aumento das remunerações refletiram-se no poder de compra das famílias, beneficiando desta forma o consumo privado e volume de vendas no comércio.

De acordo com dados do INE, o comércio a retalho patenteou uma tendência de aceleração no segundo trimestre, com um crescimento de 2,8% no volume de vendas, depois de uma ligeira subida de 0,9% no primeiro trimestre do ano.

O segmento de luxo continua a ser um dos principais motores do comércio de rua, como sugere a recente entrada da marca italiana Molteni&C em Portugal, com uma loja na Avenida da Liberdade.

Por outro lado, os retail parks denotam um particular dinamismo, não exclusivamente na atividade de investimento, mas igualmente de promoção. Exemplo disto mesmo são as conclusões do Arco Retail Park (Santo Tirso, Porto) com 6.600 m² e o Retail Park Vizela (Braga) com 5.700 m² assinaladas no primeiro semestre. Ainda este ano, antecipa-se a conclusão de mais dois ativos, designadamente o Penafiel Retail Park e a segunda fase do Salinas Retail Park.

As rendas prime mantiveram-se estáveis de uma forma geral, com o comércio de rua em Lisboa a assinalar 130,0€/m²/mês, ainda assim um valor 7% abaixo do praticado em 2019. Seguindo o mesmo padrão, a renda prime em centros comerciais continua abaixo dos valores de 2019, mantendo-se nos €95,0/m²/mês. Os retail parks, por sua vez, mantêm-se em €11,75/m²/mês, mas acima dos valores pré-pandemia fruto da elevada procura por este formato.

Industrial e logística 

O setor I&L em Portugal totalizou 415.556 m² ocupados no primeiro semestre do ano, refletindo uma recuperação notável da procura, evidenciado por um aumento de 35% face a igual período do ano anterior. Desta forma, o nível de procura nos primeiros seis meses do ano ultrapassou inclusivamente a área total ocupada em 2023.

Neste contexto, importa realçar a crescente apetência da procura por espaços novos, que representou mais de metade da procura neste semestre, e que se traduziu em 75% da área absorvida.

A região da Grande Lisboa continua a atrair a maior fatia da procura – mais de um terço – com um total de 162.826 m² ocupados. A região do Grande Porto captou próximo de 20% da procura, com a colocação de 76.104 m².

A falta de produto que responda às novas exigências da procura continua a fomentar a promoção de novos projetos, sendo exemplo disto mesmo a conclusão de 6 projetos na primeira metade do ano: a plataforma logística da Santos e Vale na Maia, a primeira fase do Benavente Logistic Park, Ermida Park (Santo Tirso) e o Hub de Distribuição da DPD em Loures.

Ainda no decorrer deste ano, aguarda-se a conclusão de 14 projetos atualmente em construção e que deverão representar um acréscimo de mais de 780.000 m² ao stock da Grande Lisboa e mais de 93.000 m² ao stock do Grande Porto.

No 2º trimestre de 2024, a renda prime manteve-se estável com a Zona 1 (Castanheira Azambuja) a marcar 5,0€/m²/mês e a zona 3 (Lisboa Cidade) a assinalar 6,50€/m²/mês.